Con todos los titulares y el zumbido en los medios de comunicación, algunos consumidores creen que el mercado de la vivienda está en una burbuja. A medida que el mercado cambia, es posible que se pregunte qué sucederá después. Es natural que se cuelen preocupaciones de que podría ser una repetición de lo que sucedió en 2008. La buena noticia es que hay datos concretos que muestran por qué esto no se parece en nada a la última vez.
Hay una escasez de casas en el mercado hoy, no un excedente
El suministro de inventario necesario para sostener un mercado normal de bienes raíces es de aproximadamente seis meses. Cualquier cosa más que eso es una sobreabundancia y hará que los precios deprecien. Cualquier cosa menos que eso es una escasez y conducirá a una apreciación continua de los precios.
Para un contexto histórico, hubo demasiadas casas en venta durante la crisis de la vivienda (muchas de las cuales fueron ventas por menos de la deuda y ejecuciones hipotecarias), y eso hizo que los precios cayeran. Hoy, la oferta está aumentando, pero todavía hay una escasez de inventario disponible.
La siguiente gráfica utiliza datos de la Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés) para mostrar cómo se compara esta vez con el desplome. Hoy, el inventario disponible se encuentra con solo un suministro para 3.0 meses al ritmo de venta actual.
Una de las razones por las que el inventario sigue siendo bajo es debido a la constante subconstrucción. Cuando se combina eso con la demanda continua de los compradores a medida que los millennials entran en sus años del auge de compra de viviendas, esto continúa ejerciendo una presión al alza sobre los precios de las casas. Esa oferta limitada en comparación con la demanda de los compradores es la razón por la cual los expertos pronostican que los precios de las casas no caerán esta vez.
Las normas hipotecarias eran menos estrictas durante el colapso
Durante el período previo a la crisis de la vivienda, era mucho más fácil obtener un préstamo hipotecario de lo que es hoy. La siguiente gráfica muestra datos del Índice de disponibilidad del crédito hipotecario (MCAI por sus siglas en inglés) de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA por sus siglas en inglés). Cuanto mayor sea el número, más fácil será obtener una hipoteca.
Hasta 2006, los bancos estaban creando una demanda artificial al reducir las normas para solicitar un préstamo y facilitar que casi cualquier persona calificara para un préstamo hipotecario o refinanciara su casa actual. En aquel entonces, las instituciones crediticias asumían un riesgo mucho mayor tanto en la persona como en los productos hipotecarios ofrecidos. Eso llevó a incumplimientos masivos, ejecuciones hipotecarias y caída de los precios.
Hoy, las cosas son diferentes, y los compradores se enfrentan a normas mucho más altas de las compañías hipotecarias. Mark Fleming, Economista Principal de First American, dice:
“Los estándares de crédito se reforzaron en los últimos meses debido a la creciente incertidumbre económica y el endurecimiento de la política monetaria”.
Las normas más estrictas, como los que hay hoy, ayudan a prevenir el riesgo de una erupción de ejecuciones hipotecarias como la última vez.
El volumen de ejecuciones hipotecarias no se parece en nada a lo que era durante el desplome
La diferencia más obvia es el número de propietarios que se enfrentaban a una ejecución hipotecaria después del estallido de la burbuja de la vivienda. La actividad de las ejecuciones hipotecarias ha estado disminuyendo desde el desplome porque los compradores de hoy están más calificados y tienen menos probabilidades de incumplir con sus préstamos. La siguiente gráfica utiliza datos de ATTOM Data Solutions para ayudar a contar la historia:
Además, los propietarios de viviendas de hoy son ricos en plusvalía, no utilizada. En el período previo a la burbuja de la vivienda, algunos propietarios estaban utilizando sus casas como cajeros automáticos personales. Muchos retiraron inmediatamente su plusvalía una vez que se acumuló. Cuando el valor de las casas comenzó a caer, algunos propietarios se encontraron en una situación de plusvalía negativa en la que la cantidad que debían en su hipoteca era mayor que el valor de su casa. Algunos de esos hogares decidieron abandonar sus casas, y eso llevó a una ola de propiedades en subasta para la venta (ejecuciones hipotecarias y ventas por menos de la deuda), que se vendieron con descuentos considerables y que redujeron el valor de otras casas en el área.
Hoy, los precios han aumentado muy bien en los últimos años, y eso ha dado a los propietarios de casas un alza de plusvalía. Según Black Knight:
“En total, los titulares de hipotecas ganaron $2.8 billones en plusvalía negociable en los últimos 12 meses, un aumento del 34 % que equivale a más de $207,000 en plusvalía disponible por prestatario…”
Con el promedio de la plusvalía de la vivienda ahora en $207,000, los propietarios están en una posición completamente diferente esta vez.
En conclusión,
Si le preocupa que estemos cometiendo los mismos errores que llevaron a la caída de la vivienda, las gráficas anteriores deberían ayudar a aliviar sus preocupaciones. Los datos concretos y las ideas de los expertos muestran claramente por qué esto no se parece en nada a la última vez.
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